In gesprek met – Joep Bertens

De markt voor het beleggen in vastgoed, zit vol mogelijkheden. Wat zijn de recente ontwikkelingen en waar liggen de kansen? Joep Bertens van RNHB neemt ons mee.

Recente ontwikkelingen binnen het vastgoed beleggen

“Een belangrijke ontwikkeling die ik met belangstelling volg, is de ontwikkeling van de Nederlandse huurmarkt als gevolg van Covid-19.” In de hypothekenmarkt zorgt dit voor de nodige opschudding. “Bij RNHB kunnen we de voorzichtige conclusie trekken, dat het effect van Covid-19 op de residentiele markt lijkt mee te vallen,” stelt Joep Bertens. De eerste tekenen laten zien dat het effect van de coronacrisis weinig effect heeft op deze markt.

Na een kleine daling neemt het aantal transacties weer toe. Ook de prijsstijging zet zich weer voort. “Dat is te verklaren door de krapte op de Nederlandse woningmarkt, gecombineerd met de aanhoudende lage hypotheekrente. De druk op huizenprijzen blijft.”

Naar verwachting zal de economische teruggang door Covid-19 het meeste invloed hebben op nichesegmenten. Zoals short-stay huisvesting, verhuur voor expats en duurdere huurwoningen. “Door het gebrek aan financieringsmogelijkheden door de verslechterde economie, is zelfs de vraag naar redelijk geprijsde huurappartementen groot.”

“De belangrijkste factor voor een interessant beleggingspand, is zonder twijfel de locatie. Locaties die verder weg liggen van de G4-steden krijgen steeds meer potentie.

De huidige huurwoningmarkt 

Als we iedereen willen huisvesten, moeten er in Nederland nog 284.000 woningen bij gebouwd worden. “Ondertussen neemt het inwonersaantal naar verwachting het aankomende decennium met 745.000 (4,3%) toe: van 17,3 miljoen in 2019 tot 18,0 miljoen in 2030. Volgens het CBS is dit zelfs een sterkere bevolkingsgroei dan eerder werd voorspeld.”

De behoefte bij starters en particulieren, is het grootst voor een woning in het middensegment. Dan gaat het om woningen met een huur tussen de €700.- en €1.000.- De maximale inkomensgrens maakt het voor hen onmogelijk om te huren in de sociale sector. Om te kopen verdienen zij net te weinig. Deze groep mensen is dus aangewezen op een huurwoning in de vrije sector. “De vraag in dit segment is nog altijd 83.000 woningen groter dan het aanbod.”

Een interessant beleggingspand

“De belangrijkste factor voor een interessant beleggingspand, is zonder twijfel de locatie. Locaties die verder weg liggen van de G4-steden krijgen steeds meer potentie. Bijvoorbeeld de grote steden in Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland.” Maar ook in de kleinere voorsteden van deze gebieden is een goed rendement te behalen. Belangrijk is ook, om je af te vragen aan wie je de woning wilt verhuren. Studenten zoeken woonruimte in studentensteden en starters wijken uit naar andere steden, maar wel binnen De Randstad.

Aan de andere kant investeren mensen niet voor niets in hun eigen stad of dorp. Men kent daar de markt het beste. Daarnaast kan er makkelijker via via een huurder worden gevonden. “Het mooist is natuurlijk, als uw klant al een huurder heeft gevonden voordat hij eigenaar wordt van het betreffende pand.” Hoe langer de verhuurder namelijk naar een huurder moet zoeken, hoe meer inkomsten hij misloopt. Terwijl er wel kosten worden gemaakt.
“Als laatst is het natuurlijk slim om te kijken waar de vraag het grootst is, maar het aanbod kleiner.”
Tilburg heeft bijvoorbeeld lagere kamerprijzen, omdat het aanbod groter is.

“Als laatst is het natuurlijk slim om te kijken waar de vraag het grootst is, maar het aanbod kleiner.”

Waar moet je als hypotheekadviseur op letten?

“Pfoe, er zijn ontzettend veel mogelijkheden! Maar ik licht er een paar toe. Als eerste: houd rekening met het puntensysteem in de sociale huursector.”

Aan de hand van dit puntensysteem, wordt bepaald of een woning binnen of buiten de sociale huursector valt. Een goed taxatierapport is hierbij van belang. Deze geeft een goed inzicht in het aantal punten dat de woning oplevert. “Als de huurder een check laat uitvoeren en aan de hand van het puntensysteem blijkt dat hij te veel betaalt, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend en moet de verhuurder de kale huurprijs verlagen naar de maximale prijs die uit het puntensysteem komt.”

“Een ander voorbeeld, is dat door de recente prijsstijgingen veel woningen in waarde zijn toegenomen. Wanneer een klant wel de behoefte heeft om te investeren in vastgoed, maar niet de behoefte voelt om zijn spaargeld aan te spreken, kan de oplossing in het herfinancieren van zijn woonhuis worden gezocht.” Dit is de meest voordelige manier om vreemd vermogen aan te trekken om mee te financieren. Bovenstaande is natuurlijk ook van toepassing op reeds verhuurde woningen. Middels een herfinanciering kan de overwaarde van een reeds verhuurd object worden gebruikt om eigen middelen te generen voor de volgende aankoop.

Minder voor de hand liggende invullingen

Door een veranderende markt en trend in het thuiswerken, wat door Covid-19 nu wordt versneld, zal de vraag naar kantoorpanden afnemen. “Onlangs hebben we een kantoorpand gefinancierd welke werd omgebouwd naar meerdere wooneenheden. Een transformatie financieren is dus ook mogelijk” legt Joep uit. “Door de krapte op de woningmarkt, ontstaan hier mooie kansen, waar RNHB graag in meedenkt.”

“Omdat RNHB een verfrissende kijk heeft op de vastgoedmarkt, kunnen we vaak net een stapje verder gaan.”

De mogelijkheden bij RNHB

“Of het nu gaat om transformaties, handelsfinancieringen, het benutten van overwaarde of een reguliere aankoop, wij schatten elke aanvraag op waarde in. En proberen, binnen onze kaders, samen met de adviseur te kijken naar de best mogelijke financiering voor zijn klant. Door nét dat stapje extra te doen, voegt RNHB waarde toe, zodat de droom van de eindklant wordt verwezenlijkt,” zegt Joep enthousiast.

“Omdat RNHB een verfrissende kijk heeft op de vastgoedmarkt, kunnen we vaak net een stapje verder gaan.”

Wel geeft Joep een tip mee. Als starter in de vastgoedwereld is het het makkelijkst om te beginnen met een woning of appartement voor de verhuur. Met het woningtekort is de vraag hier het grootst. Voor de aankoop van een winkel of bedrijfsruimte is al meer specialistische kennis nodig. “Bijvoorbeeld om in te kunnen schatten of de locatie wel potentie heeft.”