Een verhuurhypotheek voor een consument  

In dit deel ga ik verder in op de mogelijkheden voor een verhuurhypotheek voor een consument. En laat ik aan de hand van een voorbeeld uit de praktijk bij Lloyds Bank zien hoe je kunt toetsen of een aanvraag haalbaar is op inkomen en de marktwaarde van het onderpand.

Een grote groep klanten die bij je komt met de vraag voor een verhuurhypotheek koopt voor de eerste of tweede keer een woning voor verhuur. Zij zullen dan door de bank, voor de aanvraag voor de verhuurhypotheek, worden gezien als een consument. Dit betekent dat de adviseur toetst of de hypotheek betaalbaar is en blijft.

Eerder heb ik aangegeven dat het om een open norm gaat om vast te stellen of een klant wordt gezien als consument. Als je als vuistregel aanhoudt dat als iemand minder dan 5 woningen in Box 3 bezit er sprake is van een consument dan zit je in veel gevallen goed. Mijn ervaring is dat de meeste klanten die bij een hypotheekadviseur om advies vragen, worden gezien als consument. Ga je als adviseur meer specialiseren en komen klanten vaker terug voor een verhuurhypotheek dan krijg je vaker te maken met een professional.

In de komende blogberichten laat ik aan de hand van een rekenvoorbeeld zien wat de mogelijkheden zijn bij een specifieke aanbieder. Deze keer behandel ik een praktijkvoorbeeld bij Lloyds Bank.   

Praktijkvoorbeeld Lloyds Bank Verhuurhypotheek 

De uitgangspunten
– Alleenstaand
– Zelfstandig ondernemer,
– Het, door een rekenexpert, vastgestelde ondernemersinkomen is € 59.562
– De klant heeft een eigen woning en de bruto maandlast van de hypotheek is € 640 
– De koopsom van de woning voor de verhuur is € 180.000
– De bruto huuropbrengst is € 663 per maand
– De netto huuropbrengst (bruto huur minus de door de taxateur vastgestelde exploitatiekosten) is € 493 per maand
– De door de taxateur vastgestelde marktwaarde in verhuurde staat is € 152.000
– De hoofdsom van de verhuurhypotheek is € 114.000 
– De verhuurhypotheek is als volgt samengesteld: een aflossingsvrij deel van € 76.000 en een annuïteiten deel van € 38.000

Rekenvoorbeeld
De hierboven genoemde uitgangspunten neem je over in de rekentool van Lloyds en dan zie je op het laatste tabblad of de financiering haalbaar is. 

Stap 1: De basisgegevens invullen voor het maken van de berekening
Voor het invullen van onderstaand scherm zijn de volgende gegevens van belang:
– De hoogte van het inkomen en het soort inkomen
– De bruto werkelijke maandlast van de eigen woning, de huurprijs van de huurwoning of het drempelbedrag dat Lloyds hanteert voor als de aanvraag inwonend is.
– De koopsom van de woning voor de verhuur.
– De bruto huuropbrengst per maand. Is deze nog niet bekend dan kun je aan de hand van de puntentelling de indicatieve bruto huur vaststellen.
– De netto huuropbrengst per maand. Is de huur nog niet bekend dan houdt Lloyds hiervoor als vuistregel 70% van de bruto maandhuur aan.
– De marktwaarde in verhuurde staat wordt door de taxateur in de meeste geval vastgesteld door de netto huur te delen door het netto rendement dat geldt voor de regio waarin het onderpand is gelegen.

 

 

Stap 2: Het samenstellen van de verhuurhypotheek
De hypotheek is maximaal 75% van de marktwaarde in verhuurde staat. En het aflossingsvrije deel mag niet meer bedragen dan 50% van de marktwaarde in verhuurde staat.

 

Stap 3: De uitkomsten van de sneltoets
In het laatste scherm van de sneltoets zie je de uitkomsten en weet je of de gewenste verhuurhypotheek haalbaar is. Of de uitkomst klopt, is afhankelijk van de de uitgangspunten die door de taxateur worden vastgesteld. 

 

Resultaat sneltoets
In het laatste scherm kun je ervoor kiezen om de uitkomsten op te slaan als PDF. Dit overzicht kun je in je advies meenemen als onderbouwing voor de betaalbaarheid van de lasten van de verhuurhypotheek.

Hoe kom je achter de bruto en netto huur?
Regelmatig krijg ik de vraag, hoe kom ik achter de bruto en netto huur van de woning? Dat wordt door de taxateur vastgesteld en is terug te vinden in het taxatierapport. Het is dus van groot belang dat je de taxatieopdracht in een zo’n vroeg mogelijk stadium indient. Omdat iedere hypotheekverstrekker andere eisen aan de taxatie stelt, ontkom je er niet aan om de taxatie pas in te dienen nadat je de keuze voor de hypotheekverstrekker hebt gemaakt. 

Je kunt de bruto huur, voordat je de keuze voor de hypotheekverstrekker, ook indicatief vaststellen. Dit kan door aan de hand van de eigenschappen van de woning de huurprijscheck van de Huurcommissie in te vullen. Het is belangrijk dat je dit nauwkeurig invult. Stel dat je bijvoorbeeld voor bepaalde ruimtes zoals de woonkamer of slaapkamer teveel vierkante meters invult. De uitkomst van je indicatieve berekening zal dan hoger uitvallen dan wat de taxateur uiteindelijk aanhoudt voor het taxatierapport. Met als gevolg dat je dan een te hoge huur aanhoudt in je inventarisatie. Dit bevestigt wat het belang is van een goede taxatie en dat je het beste in een zo vroeg mogelijk stadium de taxatie uit kunt laten voeren.

Wat de uitkomst van de huurprijscheck is, laat ik hieronder zien aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld uitkomst puntentelling
In onderstaand voorbeeld zie je wat de maximale huur is die mag worden gevraagd op basis van de puntenwaarde van de betreffende woning. Aan de hand van de puntentelling kan worden bepaald of een woning in de vrije sector valt of dat het een sociale huurwoning betreft. De grens hiervoor ligt op 142 punten. In dit voorbeeld komen we uit op 129,5 punten en wordt aangemerkt als sociale huurwoning. In dit geval gaat de taxateur voor het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat uit van een huur van € 674,18 per maand.

Voorbeeld hoe je de markthuur kunt vaststellen aan de hand van de puntentelling

Voorbeeld indicatieve berekening marktwaarde in verhuurde staat
Als je de huurprijs hebt vastgesteld, is de volgende stap het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. In onderstaand voorbeeld laat ik op zien hoe je op eenvoudige wijze aan de hand van de puntenhuur en het rendement voor de betreffende regio een marktwaarde in verhuurde staat kan bepalen. Kom je met de puntentelling uit boven de 142 punten dan valt de woning in de vrije sector en is de huurprijs van de woning afhankelijk voor de markthuur. Een taxateur zal de markthuur onder andere vaststellen aan de hand van de locatie, ligging en type woning. Via de Huurcommissie kun je ook een document raadplegen met daarin de huurprijsgrenzen indien je boven de 142 punten uitkomt. Dit kan hoger of lager uitvallen dan de markthuur maar dan heb je wel alvast een indicatie. 

De vastgestelde bruto huur vul je in bij huurprijs per maand. Vervolgens vul je het percentage in dat van de huur afgaat voor lasten en beheer ook wel exploitatiekosten genaamd. Lloyds Bank houdt als richtlijn 30% voor exploitatiekosten aan. De huurprijs minus de exploitatiekosten is de netto huur. De netto huur wordt gedeeld door het netto rendement en dan heb je de waarde vrij op naam. Hierop worden de kosten koper in mindering gebracht en dan weet je wat de marktwaarde in verhuurde staat is. De grote onbekend in onderstaande berekening het netto en bruto rendement. De hoogte hiervan hangt af van de regio waarin het onderpand is gelegen. Je kunt dit opvragen bij een taxateur of makelaar. 

         

Voorbeeld berekening marktwaarde in verhuurde staat uit een taxatierapport
Hieronder zie je een voorbeeld van een berekening van de marktwaarde in verhuurde staat uit een gevalideerd taxatierapport. Je ziet dat de indicatieve berekening hierboven dezelfde uitkomst weergeeft. Maar het is geen garantie dat de indicatieve berekening altijd in de buurt komt van de berekening van de taxateur. Het is daarom verstandig om dit ook duidelijk aan de klant uit te leggen tijdens de inventarisatie. En ben voorzichtig met toezeggingen wat de klant maximaal kan lenen.

De aanbieders van verhuurhypotheken

Het aantal aanbieders met verhuurhypotheken neem steeds verder toe. We hebben de aanbieders waar wij terecht kunnen voor je op een rij gezet. 

Hypotheken voor een consument

  • Lloyds Bank Verhuurhypotheek 
  • NIBC Direct Investeringshypotheek
  • Dynamic Verhuurhypotheek
  • Woonfonds Woningverhuurhypotheek
  • Nationale Nederlanden Verhuurhypotheek

Hypotheken voor de professional

  • De Nederlandse
  • Nestr

Hypotheken voor beiden

  • RNHB
  • ABN AMRO
  • ING Bank

Met dit blogbericht wil ik je op weg helpen hoe je door middel van een grondige inventarisatie de klant zo snel mogelijk duidelijkheid kunt geven over de mogelijkheden voor een verhuurhypotheek. Heb je vragen over dit blogbericht, de rekentool van Lloyds Bank of over verhuurhypotheken in het algemeen? Neem dan contact met mij op of één van onze verhuurspecialisten.