Wat komt er kijken bij een verhuurhypotheek?  

Er is steeds meer vraag naar verhuurhypotheken. Vanwege de lage spaarrente zie je dat steeds meer klanten op zoek gaan naar alternatieve om rendement te maken op het vermogen. Een woning kopen voor de verhuur is in veel gevallen een interessant alternatief. Waar moet je op letten bij een aanvraag voor een verhuurhypotheek?  

Consument of professional?

Neemt een klant contact op voor een verhuurhypotheek? Dan is de belangrijkste vraag: heb ik te maken met een consument of een professional? Hoe kom je hier achter en wat is het verschil?

‘Een open norm’
Om met de deur in huis te vallen, een duidelijke norm ontbreekt en iedere bank vult het op zijn eigen manier in. Om daar wel wat meer duidelijkheid over te geven, kun je uitgaan van de volgende vuistregel: Heeft een klant minder dan 5 panden in bezit voor de verhuur en/of minder dan € 35.000 huuropbrengst per jaar? Dan is de klant in de meeste gevallen een consument. Is er sprake van meer dan 5 panden en/of meer dan € 35.000 huurinkomsten per jaar? Dan heb je te maken met een professional. 

Wat is het verschil?
Voor een consument gelden strengere regels. Een consument valt onder de WFT en het is de verantwoordelijkheid van de adviseur om een betaalbaar blijvende verhuurhypotheek te adviseren. Je brengt alle scenario’s in kaart voor de klant. Op grond van de regels van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet toets je of de verhuurhypotheek verantwoord is.

Voor een professional gelden deze regels niet en is het object dat wordt gefinancierd het belangrijkste onderdeel. De privé situatie van de klant is in dit geval van ondergeschikt belang. De banken die verhuurhypotheken aanbieden voor professionals beoordelen of het onderpand courant is en willen weten hoe verhuurbaarheid van het onderpand is. De verhuurbaarheid is sterk afhankelijk van de locatie.

Een goed taxatierapport is van groot belang. Het is een uitgebreid rapport en de taxatiekosten zijn stuk hoger dan bij een woninghypotheek. De taxateur stelt de marktwaarde in verhuurde staat vast aan de hand van de vastgestelde markthuur en het rendement dat is vastgesteld voor de regio waar de woning ligt. Bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag worden een aantal ratio’s vastgesteld. De meest bekende is de DSCR ratio (zie kader). Deze ratio’s moeten aan de minimale eisen voldoen. Zijn de ratio’s voldoende en het taxatierapport is geaccepteerd dan kan de financiering in de meeste gevallen worden verstrekt. 

Wat houdt de DSCR ratio in?

De DSCR ratio staat voor Debt Service Coverage Ratio. Dat houdt in dat er wordt gekeken in hoeverre de lasten van de financiering gedragen kunnen worden door de huurinkomsten. Het gaat erom dat je meer huur ontvangt dan de lasten die je betaalt. En onderaan de streep wil je een bedrag over houden. De formule wordt als volgt berekend: de netto huur / de rente en aflossing. Bij veel aanbieders moet de DSCR minimaal 1,1 zijn. Stel de netto huur is € 9.690 euro per jaar, de rente is € 3.975 per jaar en de aflossing € 3.000 per jaar. De DSCR is in dat geval: € 9.690 / (€ 3.975 + € 3.000) = 1,39. Dan voldoe je aan de minimale eis van 1,1.

De inkomenstoets voor een consument 

Een verantwoorde verhuurhypotheek op inkomen kan op verschillende manieren worden vastgesteld. In onderstaand voorbeeld behandelen we de methode waarbij de financieringslastruimte het uitgangspunt is voor de bank. Deze methode wordt door Woonfonds standaard toegepast en bij Dynamic valt dit onder maatwerk.

De aanbieders

Ook bij aanbieders neemt de belangstelling voor verhuurhypotheken toe. Steeds meer aanbieders bieden naast woninghypotheken ook verhuurhypotheken aan. De meeste van deze aanbieders bieden hypotheken uitsluitend voor een consument aan. Maar ook het aantal aanbieders dat verhuurhypotheken voor een professional heeft, neemt toe. Er zijn ook aanbieders die zowel voor de consument als professional een verhuurhypotheek aanbieden. Bij deze laatste groep zie je heel duidelijk het onderscheid in de regels die gelden voor de consument en die gelden voor de professional. De aanbieders waar wij op dit moment mee samenwerken zijn als volgt onder te verdelen:

Hypotheken voor een consument

  • Lloyds Bank Verhuurhypotheek 
  • NIBC Direct Investeringshypotheek
  • Dynamic Verhuurhypotheek
  • Woonfonds Woningverhuurhypotheek
  • Nationale Nederlanden Verhuurhypotheek

Hypotheken voor de professional

  • De Nederlandse
  • Nestr

Hypotheken voor beiden

  • RNHB
  • ABN AMRO
  • ING Bank