Nieuwbouw: projectbouw, bouw in eigen beheer of zelfbouw

Er is een groot tekort aan koopwoningen en de komende jaren zal dit zo blijven. Het is van groot belang dat er op korte termijn voldoende nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Maar toch gaat niet iedereen zijn voorkeur uit naar een nieuwbouwwoning. Een grote groep woningzoekende kiest eerder voor bestaande bouw. Het voordeel bij bestaande bouw is dat je niet hoeft te wachten tot de woning opgeleverd is en de woning kan voordat er een bod wordt uitgebracht uitvoerig worden bekeken om vast te stellen of de woning wel aan de wensen voldoet.

Maar er is ook een grote groep waarbij de voorkeur juist uit gaat naar een nieuwbouwwoning. Een nieuw te bouwen woning heeft een aantal voordelen:  

1.Een nieuwbouwwoning is energiezuinig en zorgt voor lagere woonlasten;

2.Een nieuw te bouwen woning heeft de komende jaren geen onderhoud nodig waardoor er bespaart kan worden op de onderhoudskosten;

3.Kiest men ervoor om een woning te laten bouwen dan kan er bij het ontwerpen en de indeling  van de woning rekening worden gehouden met de persoonlijke wensen;

 

Nieuwbouw komen we in de praktijk in verschillende vormen tegen. Deze vormen zullen we stap voor stap bespreken en we zullen in gaan op het beleid van de diverse geldverstrekkers in het kader van nieuwbouw.

 

Projectbouw

De vorm van nieuwbouw die in de praktijk het meeste voorkomt, is projectbouw. Een projectontwikkelaar koopt in een willekeurige gemeente grond en als de grond bestemd is voor woningbouw gaat de ontwikkelaar in de vorm van een project woningen ontwerpen. Na goedkeuring van het ontwerp door de gemeente/ welstand wordt er een brochure uitgebracht met daarin de ontwerpen van de woningen. Vervolgens worden via een lokale makelaar de woningen te koop aangeboden. Voordat een ontwikkelaar besluit om te starten met de bouw wil men eerst een bepaald percentage hebben verkocht. De kopers hebben een ander belang, als ze een financiering hebben geregeld willen ze de zekerheid dat ze de woning tijdig kunnen afnemen. Zodra de verkoop start, kunnen kopers een optie nemen en dienen dan binnen een bepaalde termijn te beslissen of ze de woning definitief willen kopen en zal er een koop/aanneemovereenkomst moeten worden getekend.

 

De verkoper heeft er baat bij dat zoveel mogelijk opties worden omgezet in een koopovereenkomst. Vaak wordt er in de koopovereenkomst door de verkoper een aantal opschortende voorwaarden opgenomen. Een van de opschortende voorwaarden die vaak wordt opgenomen, is dat er een bepaald percentage moet zijn verkocht voordat de verkoper zal starten met de bouw. Dit heeft als nadeel dat een koper die in een vroeg stadium aankoopt, lange tijd in onzekerheid is en dus niet weet of de woning zal worden gebouwd. Een ander bijkomend nadeel is dat een koper van het eerste uur een bindend hypotheek aanbod nodig heeft met een lange geldigheidsduur. Stel dat de koper van de 1e woning in januari een bindend aanbod ontvangt en in November van hetzelfde jaar is er voldoende verkocht waardoor de verkoper besluit te starten met de bouw. Het kan dan nog een paar maanden duren voordat de grond kan worden geleverd. Had klant die in januari heeft gekocht en de financiering heeft geregeld een geldigheidsduur van 10 maanden dan is op het moment dat de grond kan worden geleverd de geldigheidsduur verstreken. Als de rente is gestegen heeft deze koper hier nadeel van en dan hebben we het nog niet gehad over de mogelijke gevolgen van een wijziging in de normen bij een jaarovergang en de financiering niet meer haalbaar is vanwege een wijzing van de normen.

 

Een andere veelvoorkomende opschortende voorwaarden is dat de koop pas definitief is als de omgevingsvergunning die door gemeente moet worden afgegeven onherroepelijk is. Onherroepelijk wil zeggen dat de bezwaartermijn is verstreken. De bezwaartermijn is 6 weken na afgifte van de vergunning.

 

Bij projectbouw worden er meerdere woning tegelijkertijd gebouwd en is er sprake van meerdere kopers. De aannemer gaat de woningen bouwen op basis van een vooraf overeengekomen termijnenschema. Vaak is er sprake van rijwoningen of meerdere 2/1 kapwoningen. Voor de aannemer is de meest efficiente manier om de woningen gelijkmatig te bouwen zo wordt begonnen met de fundering van alle woningen gereed te maken en nadat de werkzaamheden zijn afgerond, wordt er een termijnnota naar de koper gestuurd. Zo loopt de aannemer het minste risico omdat de kosten die gemaakt zijn in een korte termijn worden betaald. Echter zullen de woningen geleidelijk gereedkomen en loopt de koper en ook de geldverstrekker het risico dat bij een faillissement van de aannemer tijdens de bouw, te maken krijgt met een niet afgebouwde woning. Het risico is aanwezig dat een andere aannemer  die gevraagd wordt om de woningen af te bouwen, het niet kan afbouwen voor het resterende bedrag in het bouwdepot bij de geldverstrekker. Om het risico van faillissement van de aannemer te voorkomen, wordt er door de geldverstrekker een afbouwgarantie van de aannemer geëist. De aannemer kan hiervoor terecht bij een aantal instanties, veelvoorkomende zijn: Woningborg, SWK en bouwgarant. Een aannemer kan zich bij een van deze instanties aansluiten en zo per nieuwbouwproject een afbouwgarantie regelen. De kosten voor deze garantie worden per project bepaald en de kosten komen voor rekening van de aannemer.

 

Het termijnenschema in de aanneemovereenkomst maakt het verloop van de bouw en de betaalmomenten  niet alleen voor de aannemer en koper erg overzichtelijk. Ook voor de geldverstrekker is een termijnenschema van belang. Aan de hand van het termijnenschema kan de geldverstrekker niet alleen de voortgang van de bouw volgen maar ook de betalingen uit het bouwdepot kunnen aan de hand van dit schema worden gecontroleerd. De koper declareert de termijnnota’s van de aannemer bij de geldverstrekker en de geldverstrekker controleert of de betalingen overeenstemmen met het termijnenschema uit de aanneemovereenkomst.

 

Het waarborgcertificaat

Een afbouwgarantie biedt de koper een aantal belangrijke zekerheden.

 

De afbouwwaarborg

Gaat de bouwondernemer gedurende de bouw onverhoopt failliet, dan zorgt deze garantie voor de afbouw van de woning. Is het afbouwen om wat voor reden dan ook onmogelijk, dan verstrekt men  een schadeloosstelling. In dit geval conform de vastgestelde regels in de van toepassing zijnde Garantie- en waarborgregeling.

 

De herstelwaarborg

De bouwonderneming garandeert de kwaliteit van de woning. Als zich een gebrek voordoet, herstelt de bouwonderneming dit gebrek als dit onder de garanties valt. De meeste onderdelen van de woning hebben een garantietermijn tot 6 jaar en 3 maanden na de oplevering. Maar bij ernstige technische gebreken is de garantietermijn zelfs 10 jaar en 3 maanden. Voor een aantal onderdelen geldt een beperkte garantietermijn. Woningborg waarborgt deze garantieverplichtingen van de bouwonderneming.

 

Wanneer ontvangt de koper het Woningborg-certificaat?

Kopers, geldverstrekkers (banken, verzekeringsbedrijven e.d.) en tussenpersonen stellen regelmatig de vraag wanneer het Woningborg-certificaat wordt afgegeven. Geldverstrekkers verlangen soms al in een vroeg stadium van kopers om het Woningborg-certificaat te overleggen. Bijvoorbeeld bij het aanvragen c.q. afgeven van een hypotheekofferte. Dit kan vaak nog niet omdat er dan nog geen certificaat is afgegeven.

 

Het certificaat hoeft op dat moment ook nog niet afgegeven te zijn omdat de koper, en daarmee de geldverstrekker, nog geen risico loopt en dus ook geen schade kan lijden. De koper, en daarmee de geldverstrekker, loopt pas risico wanneer het recht van hypotheek wordt gevestigd en betalingen vanuit het hypotheekdepot worden verricht. En dat recht wordt pas gevestigd bij het passeren van de notariële akte van levering waarmee de koper eigenaar wordt van het perceel grond waarop de woning wordt gebouwd.

 

Uitzondering op die regel is wanneer er sprake is van individuele opdrachtbouw (kavelbouw). Vaak hebben kopers de grond al in eigendom, waarvoor in een groot aantal gevallen ook een financiering nodig is, voordat men tot het contracteren met een aannemer overgaat. Die individuele aannemingsovereenkomst vormt de basis voor Woningborg om, nadat het plan waarvan de woning deel uitmaakt is geaccepteerd, het Woningborg-certificaat af te geven. De koopovereenkomst waarmee ‘slechts’ de grond wordt gekocht, wordt niet als die basis gezien.

 

Conclusie: voor het aanvragen / verstrekken van een hypotheekofferte is een Woningborg-certificaat nog niet nodig. In geval van projectmatige bouw is een certificaat pas nodig bij het vestigen van het recht van hypotheek, iets dat tegelijkertijd met het passeren van de akte van levering plaatsvindt

 

(Bron: Woningborg)

 

Bouw in eigen beheer

De woningmarkt trekt aan en steeds meer consumenten kiezen er voor om een bouwkavel te kopen en daarop een vrijstaande woning geheel naar wens te laten bouwen. Veel consumenten zijn hier onvoldoende in thuis en kiezen ervoor om de woning (casco) te laten bouwen door een aannemer. De afbouw geschiedt door zelf te kiezen onderaannemers of onderaannemers geselecteerd door de hoofdaannemer. Met de aannemer die de ruwbouw verzorgt, wordt er een aanneemovereenkomst gesloten met daarin een termijnenschema. In dit schema worden de diverse termijnen opgenomen die door de aannemer worden opgeleverd. Dit is voor de aannemer handig zodat hij (deel) facturen kan sturen die de klant verschuldigd is zodra er bepaalde werkzaamheden zijn afgerond.  Voor de geldverstrekker heeft dit als voordeel dat er kan worden getoetst of de facturen die worden gedeclareerd overeenstemmen met het termijnenschema dat is opgenomen in de aanneemovereenkomst. De geldverstrekker kan op deze wijze ook de voortgang van de bouw volgen.

 

De aannemer levert de woning vaak casco op dat wil zeggen dat na het gereedkomen van de ruwbouw de aannemer de laatste termijnnota kan factureren bij de koper. In veel gevallen is de ruwbouw gereed als het dak erop zit en de binnenwanden behang klaar zijn. Dat wil zeggen dat in de woning eigenlijk alles nog moet gebeuren. Zo heeft de woning op dat moment nog geen keuken, toilet en badkamer. Veel geldverstrekkers hebben als eis dat er alleen wordt gefinancierd als ze uit de aanneemovereenkomst en eventuele meerwerklijst op kunnen maken dat er ook een keuken, badkamer en toilet wordt geplaatst.

 

Kiest een koper ervoor om de aannemer alleen de ruwbouw te laten zetten dan moet er behoorlijk wat meerwerk plaatsvinden om de woning bewoonbaar op te leveren. Een koper kan ervoor kiezen om het meerwerk in zijn geheel te financieren bij de geldverstrekker. In de praktijk komt het ook veel voor dat een deel van het meerwerk onderdeel uit maakt van de financiering maar ook voor een deel uit eigen middelen wordt voldaan.

 

Bij bouw in eigen beheer laat de koper de woning door een architect ontwerpen. Op basis van de ontwerpen en de bouwtekeningen wordt er een omgevingsvergunning aangevraagd. Vaak moet ook de kavel nog bouwrijp worden gemaakt en moeten de NUTS voorzieningen nog worden aangelegd. Al deze kosten moet de koper maken bovenop de aanneemsom en de kosten van de grond. Deze kosten kunnen hoog oplopen en dan is het prettig als deze kosten grotendeels mee kunnen worden gefinancierd.

 

Ook bij deze variant loopt de koper het risico dat de bouw stagneert als de aannemer failliet gaat. In de praktijk wordt vaak de indruk gewekt dat een afbouwgarantie bij bouw in eigen beheer niet mogelijk zou zijn. Dit blijkt onjuist, ook een aannemer kan voor een individueel te bouwen woning een afbouwgarantie regelen. Een voorwaarde is dat de aannemer aangesloten is bij een van de instanties en dat de te bouwen woning wordt aangemeld. De kosten van de afbouwgarantie bij een individueel te bouwen woning is een percentage van de aanneemsom. De betreffende instantie zal vooraf de aanneemovereenkomst willen beoordelen en kan eisen dat er gebruikt wordt gemaakt van een door hen geïnitieerde modelovereenkomst. Vervolgens wordt separaat overeengekomen of het meerwerk ook onder de dekking valt.

 

In de praktijk wordt er door geldverstrekkers niet altijd een duidelijk onderscheid gemaakt bij bouw in eigen beheer tussen de traditionele zelfbouw en zelfbouw waarbij de ruwbouw door een aannemer wordt gezet. Hierdoor is er tijdens het aanvraagproces vaak onduidelijkheid of er vanuit de geldverstrekker nou wel of niet gevraagd wordt om een afbouwgarantie. Bij zelfbouw zonder een hoofdaannemer is dit erg lastig omdat er geen sprake is van een aanneemovereenkomst voor de bouw van woning. Wordt de ruwbouw door een aannemer gezet en wordt er gebruik gemaakt van een aanneemovereenkomst dan is het, zoals we net hebben gelezen, wel mogelijk om een afbouwgarantie te regelen. De diverse geldverstrekkers gaan hier heel verschillend mee om. Er zijn een aantal geldverstrekkers die een afbouwgarantie verlangen als er sprake is van een aanneemovereenkomst. En bij sommige geldverstrekkers is er geen afbouwgarantie vereist. Dit kan van invloed zijn op het maken van de keuze voor een bepaalde geldverstrekker.

 

Voor de koper kan een afbouwgarantie, ook in deze situatie, wel degelijk van groot belang zijn. Vaak wordt er bij bouw in eigen beheer gekozen voor een ‘kleine’ aannemer. Het risico dat een aannemer tijdens de bouw failliet gaat is ook in dit geval aanwezig. De gevolgen zijn dan net zo groot als bij projectbouw en de vraag is of een andere aannemer de resterende termijnen uitvoeren voor het bedrag dat nog in het bouwdepot aanwezig is. Dit risico kan met een afbouwgarantie worden afgedekt. Maar hier speelt ook een ander risico met zich mee. Bij bouw in eigen beheer vraagt de koper bij meerdere aannemers een offerte op. Het komt voor dat er gekozen wordt voor de aannemer met de scherpste prijs. Hierin schuilt het risico dat de aannemer dusdanig scherp gecalculeerd heeft dat het ten koste gaat van de kwaliteit van de bouw. Dit kan zodra de woning gereed is, vervelende gevolgen hebben bijvoorbeeld een fout in de constructie waardoor schade aan de woning ontstaat. Een onderdeel van de dekking is een garantie na oplevering. Over het algemeen bedragen de garanties van de ondernemer op basis van de  regeling 6 jaar. Voor ernstige gebreken geldt zelfs een termijn van 10 jaar.

 

Een ander onderdeel van de te bouwen woning is de omgevingsvergunning. Na afgifte is deze pas onherroepelijk op het moment dat de bezwaartermijn is verstreken. Bij een aantal geldverstrekkers wordt het bindend aanbod pas afgegeven nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Hierdoor kan de koper in tijdnood komen als de omgevingsvergunning pas heel laat kan worden aangevraagd en de geldigheidsduur van het rente aanbod dreigt te verlopen. Een oplossing hiervoor zou zijn dat de geldverstrekker wel alvast een bindend aanbod uitbrengt maar in de instructie aan de notaris opneemt dat de grond pas wordt uitbetaald nadat bevestigd is aan de geldverstrekker dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Het voordeel is dat de koper dan wel alvast zekerheid heeft dat de financiering akkoord is. En mocht de omgevingsvergunning nog wat langer op zich laten wachten omdat het bijvoorbeeld lang duur voordat de vergunningsaanvraag kan worden beoordeeld dan heeft de koper het voordeel dat bij een groot aantal geldverstrekkers de verlenging van het aanbod pas kan worden geregeld als het bindend aanbod is uitgebracht.

 

Een afbouwcertificaat bij kavelbouw/ bouw in eigen beheer

Als een consument een vrijstaande woning laat bouwen, wordt er op veel zaken gelet. Bijvoorbeeld hoe de woning er uit moet komen te zien en welke materialen er gebruikt moeten worden.

Maar staat de consument ook voldoende stil bij de risico’s die aan het bouwen van een eigen woning verbonden zijn? Wat als de aannemer tijdens de bouw failliet gaat? Hoe zit het dan met de meerkosten van afbouw? En wat als zich na oplevering nog klachten voordoen aan de woning?

 

Wanneer een consument deze risico’s wilt voorkomen, kies dan voor een bij een van de instanties ingeschreven bouwonderneming en vraag, vóórdat u de overeenkomst sluit, om het betreffende certificaat.

Dit certificaat biedt naast de herstelwaarborg na oplevering een onbeperkte afbouwdekking tijdens de bouw.

 

(Bron: Woningborg)

 

Zelfbouw

Deze variant lijkt sterk op bouw in eigen beheer. Het grote verschil met bouw in eigen beheer is dat in dit geval de ruwbouw niet door een aannemer wordt gezet aan de hand van een aanneemovereenkomst met termijnenschema. De koper gaat zelf bouwen of schakelt zelf een timmerman, metselaar, loodgieter en elektricien in. De koper gaat met ieder afzonderlijk een overeenkomst aan en ontvangt van ieder afzonderlijk de facturen die vervolgens gedeclareerd worden bij de geldverstrekker. Het nadeel voor de geldverstrekker is dat ze bij deze variant geen termijnenschema hebben ontvangen op basis waarvan ze het bouwdepot in kunnen richten. Daarom zie je in de praktijk dat bij deze variant de geldverstrekker voor uitbrengen van het bindend aanbod een bestek wil ontvangen waarin een soort termijnenschema en begroting is opgenomen waaruit alle stelposten blijken en daarbij de bedragen die de koper hiervoor heeft begroot.

 

Bij zelfbouw zijn er geldverstrekkers die in het acceptatieproces specifieke eisen stellen. Een veelvoorkomende heeft betrekking op onvoorziene kosten. Bij het bouwen van een huis komt een hoop kijken en is het vooraf lastig om een schatting te maken van alle kosten die nodig zijn om de woning bewoonbaar op te leveren. Vanwege het groot aantal stelposten kan het lastig zijn om vooraf een sluitende begroting te maken waarin alle bedragen van alle stelposten exact bekend zijn. Daarom is voor deze variant een post onvoorzien voor de meeste geldverstrekkers akkoord. Er zijn geldverstrekkers waarbij een post onvoorzien verplicht onderdeel uit moet maken van de begroting. Een variant die in de praktijk voorkomt is dat de begroting moet worden gecontroleerd door de architect of de constructeur. Een onderdeel van de begroting is een post onvoorzien en de architect of constructeur heeft aangegeven dat de post onvoorzien gezien de omvang van de begroting toereikend is. Een ander voorbeeld uit de praktijk is dat de gevraagde financiering maximaal 90% is van het bedrag dat volgens de normen op inkomen verantwoord kan worden geleend. Deze veiligheidsmarge van 10% is nodig voor het geval de bouwkosten hoger uitvallen en de koper alsnog moet bijlenen om de woning af te kunnen bouwen.

 

Bouwkavel financieren

Zo af en toe komt het voor dat iemand de mogelijkheid heeft om voor een scherpe prijs bouwgrond te kopen maar op dat moment nog niet de intentie heeft om op korte termijn een woning te gaan bouwen. Dan zou het ideaal zijn als de grond alvast kan worden gefinancierd. Dit is niet bij alle geldverstrekkers mogelijk maar er zijn wel een aantal geldverstrekkers waarbij het mogelijk is om de aankoop van een bouwkavel te financieren. In dat geval wordt de lening op basis van een woonquote voor niet aftrekbare leningen getoetst. De geldverstrekker loopt het risico dat als het aanvangen van de bouw lang op zich laat wachten de rente niet meer aftrekbaar is en er dus feitelijk sprake is van een Box 3 lening.  

 

Om dit risico uit te sluiten wordt tijdens het acceptatieproces de hypotheek voor de aankoop van bouwgrond getoetst als box 3 lening. De verhoging voor de bouwkosten en herbeoordeling van het leningdeel voor de grond wordt getoetst in box 1. Er wordt een onderscheid gemaakt in de volgende  twee situaties:

1.De koper zet binnen 6 maanden concrete stappen om te starten met de bouw.

2.De koper woont binnen 3 jaar in het huis.

 

Een ander voordeel van deze variant is dat als de koper een groot bedrag aan eigen middelen heeft alvast kan beginnen met het bouwen van de woning. In dat geval heeft men de vrijheid om elf materialen aan te schaffen en hoeft dan  niet voor iedere aankoop een beroep te doen op het bouwdepot. Op het moment dat een groot deel van de eigen middelen zijn uitgegeven, kan er een verhoging bij de geldverstrekker worden aangevraagd voor het financieren van de laatste bouwtermijnen. De woning is dan vrijwel gereed en zal de geldverstrekker bereid zijn om een financiering te verstrekken zonder dat er sprake is van een afbouwgarantie. Om aan te tonen dat de woning bijna gereed is, kan de geldverstrekker vragen om een recent taxatierapport.

 

De aftrekbaarheid van de rente bij een woning in aanbouw

Hebt u een woning gekocht die nog leeg staat of nog in aanbouw is? Dan mag u de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten aftrekken, als u voldoet aan de voorwaarden.

Tijdens de periode dat u niet voldoet aan de voorwaarden, is deze woning een box 3-bezitting en de schuld een box 3-schuld.

 

Voorwaarden

Onder de volgende voorwaarden mag u de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten aftrekken:

  • Het is uw bedoeling om zelf in de nieuwe woning te gaan wonen.
  • U bent in de woning gaan wonen in het jaar waarover u aangifte doet, of
  • Het is redelijkerwijs te verwachten dat u in een van de daaropvolgende 3 jaren in de woning gaat wonen (de zogenoemde driejaarseis).
  • Het gaat om een leegstaande woning, of
  • Het gaat om een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning.

 

Wat houdt de driejaarseis in?

Verwacht u dat u in het kalenderjaar of in de 3 komende jaren in deze woning gaat wonen? En is deze verwachting reëel? Dan mag u voor deze woning de betaalde rente en kosten aftrekken. Op het moment dat deze verwachting niet meer reëel is, voldoet u niet meer aan de voorwaarden en mag u niet de betaalde rente en kosten aftrekken. Dit duurt tot het moment dat de verwachting weer reëel is dat u binnen de genoemde termijn in de woning gaat wonen.

 

Woning in aanbouw of nieuwbouwwoning

Voldoet u aan de volgende voorwaarden? Dan beschouwen we uw woning als een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning:

  • U hebt een koop- of aannemingsovereenkomst gesloten.
  • U maakt aannemelijk dat u in deze woning gaat wonen in het jaar van het sluiten van de koop- of aanneemovereenkomst, of in een van de 3 daaropvolgende jaren.

 

Bouwterrein gekocht?

Hebt u een bouwterrein gekocht? En zijn de bouwwerkzaamheden gestart? Dan hebt u tot maximaal 6 maanden voor de datum van het begin van de werkzaamheden al een woning in aanbouw, tenzij die datum eerder is dan de aankoopdatum.

Zit er tussen de aankoop van het bouwterrein en het begin van de bouwwerkzaamheden meer dan 6 maanden? En bent u zelf van mening dat u in deze tijd toch al een woning in aanbouw hebt? Neem dan contact op met uw Belastingkantoor. U zult dan aannemelijk moeten maken dat u in deze woning gaat wonen in het jaar waarin u het bouwterrein hebt gekocht, of in een van de 3 daaropvolgende jaren.

 

Voorbeeld 1

U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 juli 2014 begint u met de bouwwerkzaamheden. U verwacht dat u op 1 december 2015 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 mei hebt u een woning in aanbouw.

 

Voorbeeld 2

U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 mei 2015 begint u met de bouwwerkzaamheden. In dit jaar doet u verder niks met het bouwterrein. U verwacht dat u op 1 mei 2017 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 december 2014 hebt u een woning in aanbouw.

 

Voorbeeld 3

U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 mei 2015 begint u met de bouwwerkzaamheden. Vanaf 1 mei 2014 bent u al wel bezig geweest met de voorbereidingen, zoals vergunningen aanvragen en offertes opvragen bij aannemers. U verwacht dat u op 1 mei 2017 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 december 2014 hebt u een woning in aanbouw.

 

(Bron: Belastingdienst)

 

Slopen woning, nieuwe woning bouwen

De laatste variant die in dit artikel besproken wordt, komt in de praktijk niet veel voor. Dat is de situatie waarin er een gedateerde woning wordt gekocht met achterstallig onderhoud. De onderhoudstoestand is zo slecht dat het voordeliger is om de woning te slopen en vervolgens een nieuwe woning te bouwen. Eigenlijk is dit vergelijkbaar met bouw in eigen beheer of zelfbouw. Het enige verschil is dat er eerst een woning moet worden gesloopt voordat er een woning kan worden gebouwd. Het slopen van de woning brengt extra kosten met zich mee en de geldverstrekker kan aanvullende eisen stellen omdat er zekerheden worden vrijgegeven, het onderpand wordt namelijk teniet gedaan. In het acceptatieproces kan de geldverstrekker bij dit type financieringsaanvraag aanvullende eisen stellen en mogelijk kent men ook een waarde toe aan het te slopen onderpand. Hier zal rekening moeten worden gehouden bij het opstellen van de begroting voor het bouwen van de nieuwe woning. Daarnaast zullen de sloopkosten onderdeel uitmaken van de financieringsopzet.

 

Ook voor Nationale Hypotheek Garantie gelden in dit geval aanvullende eisen. Indien men een stuk grond aankoopt waarop een woning staat die gesloopt gaat worden kan voor de te slopen woning geen lening met Nationale Hypotheek Garantie worden gekregen aangezien de sloop van de woning wordt beschouwd als het vrijgeven van zekerheden. Nationale Hypotheek Garantie is uitsluitend mogelijk voor de nieuw te bouwen woning en de kosten van de grond. Ook de sloopkosten van de oude woning kunnen niet worden meegefinancierd.

 

(Bron: NHG)

 

Kader: Afbouwgarantie

Mede tegen de achtergrond van de kredietcrisis heeft de stichting besloten dat bij aankoop van een nieuwbouwwoning zekerheid dient te bestaan dat, indien de bouwer van de aan te kopen woning failliet gaat, de nieuwbouwwoning alsnog kan worden afgebouwd zonder dat hieraan kosten zijn verbonden voor de koper. Deze zekerheid wordt verkregen door een waarborgcertificaat met het keurmerk van Stichting GarantieWoning. Het keurmerk wordt door Stichting GarantieWoning afgegeven aan waarborgende instellingen. Het keurmerk blijkt uit de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst.

 

(Bron: NHG)

 

Kopers, geldverstrekkers (banken, verzekeringsbedrijven e.d.) en tussenpersonen benaderen Woningborg regelmatig met de vraag wanneer het Woningborg-certificaat wordt afgegeven. Geldverstrekkers verlangen soms al in een vroeg stadium van kopers om het Woningborg-certificaat te overleggen. Bijvoorbeeld bij het aanvragen c.q. afgeven van een hypotheekofferte. Dit kan vaak nog niet omdat er dan nog geen certificaat is afgegeven.

 

Het certificaat hoeft op dat moment ook nog niet afgegeven te zijn omdat de koper, en daarmee de geldverstrekker, nog geen risico loopt en dus ook geen schade kan lijden. De koper, en daarmee de geldverstrekker, loopt pas risico wanneer het recht van hypotheek wordt gevestigd en betalingen vanuit het hypotheekdepot worden verricht. En dat recht wordt pas gevestigd bij het passeren van de notariële akte van levering waarmee de koper eigenaar wordt van het perceel grond waarop de woning wordt gebouwd.

 

Uitzondering op die regel is wanneer er sprake is van individuele opdrachtbouw (kavelbouw). Vaak hebben kopers de grond al in eigendom, waarvoor in een groot aantal gevallen ook een financiering nodig is, voordat men tot het contracteren met een aannemer overgaat. Die individuele aannemingsovereenkomst vormt de basis voor Woningborg om, nadat het plan waarvan de woning deel uitmaakt is geaccepteerd, het Woningborg-certificaat af te geven. De koopovereenkomst waarmee ‘slechts’ de grond wordt gekocht, wordt niet als die basis gezien.

 

Conclusie: voor het aanvragen / verstrekken van een hypotheekofferte is een Woningborg-certificaat nog niet nodig. In geval van projectmatige bouw is een certificaat pas nodig bij het vestigen van het recht van hypotheek, iets dat tegelijkertijd met het passeren van de akte van levering plaatsvindt.

 

Het certificaat biedt twee vormen van bescherming.

Ten eerste biedt het de koper tijdens de bouw bescherming tegen de gevolgen van een faillissement van de (bouw)ondernemer.

Ten tweede biedt het de koper een vangnet voor wanneer de (bouw)ondernemer, vanaf drie maanden na oplevering, eventueel geconstateerde onvolkomenheden niet kan of niet wil herstellen.

 

(Bron: Woningborg)

 

Slot

Voor een hypotheekadviseur die niet dagelijks met nieuwbouw te maken heeft, kan een financieringsaanvraag voor de aankoop van een nieuwbouwwoning soms lastig zijn. Dat er verschillende soorten nieuwbouw zijn en dat geldverstrekkers er verschillend mee omgaan, maakt een aanvraag voor een financiering lastig. Door tijdens de inventarisatie goed in beeld te krijgen om wat voor type nieuwbouw het gaat, kan het aanvraagproces worden vereenvoudigd. Bij het indienen van de aanvraag kan dan duidelijk worden aangegeven om wat voor type bouw het gaat en de geldverstrekker kan dan bij het uitbrengen van een aanbod meteen de juiste stukken opvragen. Ook de serviceprovider kan hierin een belangrijke rol vervullen. De acceptant bij een serviceprovider ziet veel verschillende soorten financieringsaanvragen voor nieuwbouw voorbij komen. Zo kan vroegtijdig worden gesignaleerd welke geldverstrekker een passende aanbieiding kan doen.

 

Kader geldverstrekkers en nieuwbouw

In dit kader worden een aantal relevante acceptatiecriteria en begrippen nader toegelicht. Achtereenvolgens:

Bij een financieringsaanvraag voor een nieuwbouwwoning komen aantal begrippen voor die bij bestaande bouw niet voorkomen. Als een adviseur niet vaak te maken heeft met een financiering voor een nieuwbouw kan het zijn dat deze begrippen niet altijd duidelijk zijn. Veelvoorkomende begrippen zijn:

-Renteverlies tijdens de bouw. Bij nieuwbouw gaat een groot deel van het hypotheekbedrag in een bouwdepot. Over het bedrag dat in het bouwdepot staat, krijgt men een rentevergoeding. Deze vergoeding is vaak gelijk aan de hypotheekrente die men gaat betalen of de hypotheekrente minus 1 procent. Vanaf de dag dat de hypotheekakte bij de notaris passeert, gaat de hypotheek in en is men rente verschuldigd over het hele hypotheekbedrag. Voor hypotheken aangegaan na 1-1-2013 geldt dat vanaf dat moment de aflossingseis in gaat en wordt de aflossing van de rekening afgeschreven. Veel banken kiezen ervoor om standaard de rentevergoeding over het bouwdepot te verrekenen met de te betalen rente en het bedrag dat men per saldo verschuldigd is uit het bouwdepot te onttrekken. U kunt zich voorstellen dat naarmate het bouwdepot leeg raakt de rentevergoeding steeds kleiner wordt en men per saldo een steeds groter bedrag aan rente verschuldigd is. Als de bank dit iedere maand verrekend met het saldo in het bouwdepot en bij het aanvragen van de financiering is er geen extra bedrag meegenomen voor dit renteverlies, komt men aan het einde geld te kort en dat komt erop neer dat een deel van de laatste termijnnota van de aannemer uit eigen middelen moet worden voldaan. Is hiervoor niets gereserveerd en de koper kan deze kosten niet zelf voldoen, loopt men het risico dat men de sleutel niet krijgt. Hier kan bij het aanvragen van de financiering rekening mee worden gehouden door het renteverlies tijdens de bouw mee te financieren. Er wordt dan een bedrag extra geleend waarmee dit renteverlies kan worden opgevangen. Bij veel geldverstrekkers kan dit tot maximaal 4% van de koop/aanneemsom + het meerwerk. De rente die men gaat betalen over het deel van de hypotheek dat betrekking heeft op het renteverlies is niet aftrekbaar.

-Waardebepaling bij nieuwbouw hoe wordt de marktwaarde bij nieuwbouw bepaald. Omdat de woning nog gebouwd moet worden, is een regulier taxatierapport voor het bepalen van de marktwaarde niet mogelijk. Bij nieuwbouw wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van de stichtingskosten. Dit zijn de kosten die gemaakt worden om de woning te bouwen en bestaan hoofdzakelijk uit de kosten van de grond, de aanneemsom (koop/aanneemsom) en het meerwerk. Bij de meeste geldverstrekkers zijn de stichtingskosten de basis voor het bepalen van de marktwaarde indien er sprake is van nieuwbouw. Bij veel geldverstrekkers mag hier ook het renteverlies tijdens de bouw worden opgeteld, meestal tot maximaal 4% van de koop/aanneemsom. Er zijn geldverstrekkers die meerwerk dat niet volume vergrotend is beperkt meenemen voor het bepalen van de marktwaarde, denk hierbij aan al het meerwerk dat in de woning wordt uitgevoerd. In dit geval kan het meerwerk dat niet volume vergrotend is tot maximaal 20% van de koop/aanneemsom worden meegenomen. Het komt ook wel voor dat een geldverstrekker vanaf een bepaalde koop/aanneemsom een nieuwbouwtaxatie verlangd, bijvoorbeeld vanaf een bedrag van 500.000 euro. De taxateur zal op basis van de waarde van de grond, de aanneemovereenkomst, de bouwtekeningen, het ontwerp van de architect en het meerwerk een waarde moeten afgeven die kan worden toegekend aan de woning zodra deze gereed is. In sommige gevallen moet de taxateur nadat de bouw is begonnen nog een tweetal rapportages opstellen en aan de geldverstrekker overleggen. Een tijdens de bouw en een nadat de woning is opgeleverd. Ook bij zelfbouw  zijn er geldverstrekkers die een nieuwbouwtaxatie willen ontvangen voor het vaststellen van de marktwaarde.

 

Kader Financieren van nieuwbouw en de MCD: AFM verheldert vraagstuk rondom nieuwbouw

Op verzoek van de NVHP heeft de AFM zich gebogen over de vraag over de consequenties van de invoering van de Mortgage Credit Directive voor het financieringsproces van nieuwbouwprojecten. De NVHP is de AFM erg erkentelijk voor de helderheid die met het gegeven antwoord aan de markt is gegeven. Hieronder treft u eerst de vraag aan zoals die aan de AFM is voorgelegd. Vervolgens treft u het antwoord van de AFM aan.

 

Vraagstelling

De implementatie van de Mortgage Credit Directive in de Nederlandse wetgeving leidt tot een vraag over het beleid van de AFM ten aanzien van nieuwbouwprojecten. Kern hierbij is de vraag wanneer de geldverstrekker een bindende offerte mag verstrekken. Wij schetsen een fictieve casus.

  1. Projectontwikkelaar biedt een bouwplan aan.
  2. Belangstellenden kunnen één van de nog te bouwen woningen kopen.
  3. De bedenktijd is twee maanden.
  4. Na deze twee maanden zijn consumenten gebonden aan de koop.
  5. Binnen deze twee maanden dienen de consumenten zekerheid te hebben over de financierbaarheid.
  6. Bouwontwikkelaar heeft echter zelf twee voorbehouden die hij gedurende 6 maanden na koop kan inroepen. Deze voorbehouden zijn:
  7. Minimaal 70% van de objecten moeten zijn verkocht
  8. Van de gemeente moeten de noodzakelijke vergunningen worden verstrekt.
  9. Bij het verstrekken van de hypotheek controleert de notaris of aan de voorwaarden is voldaan en er daadwerkelijk een woning wordt overgedragen.
  10. Kan de projectontwikkelaar zich beroepen op de ontbindende voorwaarde en is er geen woning om over te dragen dan passeert de notaris geen hypotheekakte en komt het geld niet ter beschikking van de klant.

 

Probleem is dat de klant binnen twee maanden definitieve zekerheid moet hebben over de financiering maar de geldverstrekker zijn aanbod dus doet onder een opschortende voorwaarde. De vraag is of de wetgeving/AFM in deze fictieve casus toestaat dat de geldverstrekker de offerte voor de hypotheek verstrekt onder de opschortende voorwaarde dat de woning daadwerkelijk wordt overgedragen.

 

Reactie AFM

De regels rondom het bindend aanbod zoals die sinds 14 juli 2016 gelden zijn voor een belangrijk deel vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Met deze regels die voortvloeien uit de Mortgage Credit Directive is beoogd om consumenten zekerheid te geven over het verkrijgen van de hypothecair krediet. Wanneer de aanbieder van hypothecair krediet aan een consument een bindend aanbod doet dan moet dit aanbod gedurende veertien dagen geldig zijn.

 

De aanbieder mag daaraan dus geen ontbindende of opschortende voorwaarden verbinden die in het nadeel van de consument kunnen werken. Wijzigingen in het voordeel van de consument zijn wel toegestaan. Dat betekent dat de kredietwaardigheidsbeoordeling van de consument dan al moet hebben plaatsgevonden. Het bindend aanbod kan immers niet meer afhankelijk worden gesteld van de voorwaarde of de consument op basis van (nog) te verstrekken stukken wel in aanmerking komt voor het aangevraagde krediet. Het beoordelen van de kredietwaardigheid van de consument vóór het uitbrengen van een bindend aanbod brengt mee dat de consument eerder dan nu het geval is, alle stukken die nodig zijn voor het uitvoeren van de kredietwaardigheidsbeoordeling aan de hypotheekaanbieder zal moeten verschaffen. Tot die stukken behoort in de regel ook een taxatierapport.

 

Wanneer de consument het bindend aanbod aanvaard heeft, komt de overeenkomst tot stand. De tot stand gekomen kredietovereenkomst is een zogenaamde verbintenisscheppende overeenkomst: de kredietgever is verplicht aan de consument het overeengekomen bedrag ter beschikking te stellen en de consument is verplicht de overeengekomen zekerheid op een onroerende zaak (de hypotheek op de door hem gekochte woning) te verschaffen. Als aan dat laatste niet wordt voldaan door de consument dan vervalt op grond van het civiele recht de verplichting voor de aanbieder het overeengekomen bedrag ter beschikking te stellen. Naar het oordeel van de AFM kan dit niet gezien worden als een ontbindende of opschortende voorwaarden, welke niet zijn toegestaan bij een bindend aanbod.

 

(Bron: NVHP)